VIII Plan Działalności: - stabilność zatrudnienia, - stworzenie młodego, prężnego kolektywu w przyjemnym środowisku pracy i stwarzanie mu przyjaznej atmosfery, - promocje, - rabaty, - chcemy utrzymać stabilne ceny przy zachowaniu i zwiększaniu jakości oferowanych usług. IX. PLAN ORGANIZACJI 8. W Polsce dominuje pogląd, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość, nawet jeśli trzeba posiłkować się przy tym kredytem, niż przez lata wynajmować i w przyszłości "nie mieć z tego nic”. W rzeczywistości jednak nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: "lepiej kupić czy wynajmować mieszkanie". Dziś, nieco ponad 2 miesiące od startu programu, wyraźnie widać zwiększony popyt na mieszkania. Czy w obecnej sytuacji wynajem dalej się opłaca? Bezpieczny Kredyt 2% rewolucjonizuje rynek nieruchomości. Bezpieczny Kredyt 2% to jedno z dwóch rozwiązań rządowego programu Pierwsze Mieszkanie. Ubezpieczenie nieruchomości oraz na życie także możesz załatwić organizując kredyt na zakup nieruchomości. Czy inwestowanie w Gandii jest opłacalne? Patrząc praktycznie pod kątem najmu: możemy kupić mieszkanie w cenie około 30.000 euro i wynająć je za około 350 euro miesięcznie na długi termin. Przedsiębiorca zastanawia się które rozwiązanie będzie dla niego optymalne - zakup nieruchomości na 25-letni kredyt (30-proc. wkład własny) lub jego wynajem (stawka 60 zł za m kw.). Mieszkania wynajmowane są zwykle krótko (2-3 lata) przez najemców w wieku od 20 do 35 lat. Zwykle pod wynajem przeznaczane są małe mieszkania lub kawalerki, a ze względu na rosnący czynsz mieszkania wynajmowane są także przez większą liczbę osób - wtedy płaci się bezpośrednio za wynajem pokoju. . Na rynku apart- i condohoteli trwa wojna na procenty. Deweloperzy przebijają się w obietnicach łatwych i stałych zysków, które będą płynąć do naszej kieszeni. Popyt na nieruchomości pod wynajem jest tak duży, że deweloperzy zaczęli przygotowywać specjalne oferty dla osób i firm zainteresowanych taką formą inwestycji. W październiku inflacja wyniosła 2,1 proc., na lokacie można natomiast zarobić 1,5–2 proc. rocznie. Z tego wynika, że trzymanie pieniędzy w banku przestało już być opłacalne – oszczędności Kowalskiego wpłacone na lokaty kurczą się. Ci, którzy mają więcej zaskórniaków, doskonale widzą ten problem i dlatego szukają innych form inwestowania, w tym na rynku nieruchomości. Głównie myślą o zakupie mieszkania na wynajem. I na rozważaniu się nie kończy. Przedstawiciele biur nieruchomości w dużych polskich miastach raportują, że już blisko 60 proc. mieszkań jest kupowanych w celu ich wynajęcia. Popyt na nieruchomości pod wynajem jest tak duży, że deweloperzy zaczęli przygotowywać specjalne oferty dla osób i firm zainteresowanych taką formą inwestycji. Robi tak deweloper Atal, który rozpoczął niedawno sprzedaż kolejnego etapu warszawskiego osiedla Nowy Targówek. W najnowszej części inwestycji zaplanowano dwa budynki z 157 lokalami inwestycyjnymi (wszystkie o niedużych metrażach). Jak można przeczytać w komunikacie prasowym: „Inwestycja jest odpowiedzią na potrzeby osób, które poszukują alternatywy dla wynajmu mieszkań w Warszawie. To także atrakcyjne rozwiązanie dla studentów, turystów czy przedsiębiorców szukających lokum w stolicy i doskonały cel inwestycyjny dla firm, istnieje bowiem możliwość zakupu nieruchomości z odliczeniem VAT”. Cena lokali inwestycyjnych zaczyna się od 6,8 tys. zł brutto za metr kwadratowy. Mieszkania sprzedawane inwestorom od razu pod wynajem to niejedyny nowy trend widoczny na polskim rynku nieruchomości. Deweloperzy coraz częściej budują i sprzedają pokoje oraz apartamenty w condo- i aparthotelach. Wyraźnym nowym zjawiskiem na rynku jest całkowite pomieszanie pojęć i ofert: obecnie zarówno budynki hotelowe, aparthotelowe, jak i lokale mieszkalne oferowane są jako „condo”. Ta tendencja kreowana jest przez samych deweloperów, którzy nie trzymają się podziału i każdy projekt nazywają condohotelem, ponieważ ta forma zakupu nieruchomości budzi coraz większe zainteresowanie wśród klientów indywidualnych. Sama branża narzeka na ten stan rzeczy, tym bardziej trudno w tym chaosie odnaleźć się zwykłym Kowalskim. Na rynku apartamentów pod wynajem widać także nieustającą wojnę na procent zysków. Kolejne pojawiające się oferty przebijają propozycje konkurencji, do tego deweloperzy dla własnych inwestycji potrafią wykazywać w reklamie coraz wyższe liczby. Rekordzista w jednej z reklam obiecywał „75-procentowy gwarantowany zwrot z inwestycji”. Jeszcze inny poszedł na całość i obiecał „zysk nawet 100 proc. w ciągu 10 lat”. Ale czy każde mieszkanie kupione w popularnym kurorcie albo centrum dużego miasta naprawdę będzie inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę? – Po pierwsze, nie każdy lokal nadaje się na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Po drugie, wiele zależy od ceny, po jakiej został zakupiony, bo wysoka cena zakupu danej nieruchomości nie jest sama w sobie gwarantem późniejszej wysokiej ceny najmu i stopy zwrotu. Kolejny aspekt to firmy zarządzające i ich poziom profesjonalizmu – tłumaczy Mirosław Włosik, prezes zarządu firmy doradczej Hotel Consulting Group z Krakowa. I sprawa najważniejsza, czyli popyt. Choć większość deweloperów kreuje w swoich prospektach reklamowych wizję łatwych i stałych zysków, jakie będziemy czerpać po zakupie apartamentu na wynajem w Karpaczu, Wiśle czy Gdańsku. W rzeczywistości sytuacja nie jest taka jednoznaczna. – Słabą stroną apartamentów pod wynajem oraz aparthoteli jest to, że są one atrakcyjne jedynie dla wybranych segmentów rynku, czyli głównie turysty indywidualnego – podkreśla Mirosław Włosik. – Klient biznesowy, w szczegolności ten korporacyjny, a także rynek spotkań (MICE) oraz turystyka grupowa nie akceptują tego rodzaju usługi. Oni potrzebują różnorodnych pokoi, powtarzalności serwisu, dostępności usług towarzyszących (całodobowa recepcja i serwowanie śniadań to absolutne minimum). Bardzo ważne jest także bezpieczeństwo gości. Obecnie najwięcej lokali w systemie condo budowanych jest w dużych miastach, głównie w Warszawie (39,7 proc. udziału w rynku), Gdańsku (22,1 proc.) i Krakowie (14,4 proc.) – wynika z raportu portalu Taki podział rynku wynika również z faktu, że Warszawa od lat pozostaje niekwestionowanym liderem pod względem liczby udzielonych wynika z raportów, obecnie w dużych miastach w budowie jest już blisko 2,5 tys. lokali typu condo i liczba ta stale rośnie. Czas pokaże, ile będzie w nich „zysku w zysku”. Oby jak najwięcej. Źródło: Newsweek_redakcja_zrodlo Jesteśmy spółką z i chcemy kupić dwie nieruchomości w celach inwestycyjnych. Jak należy dokonywać wyceny tych aktywów i jak je ewidencjonować w księgach? Wydawać by się mogło, że każdą zakupioną nieruchomość należy traktować tak samo. Jednak nic bardziej mylnego. Dla celów rachunkowości główne znaczenie będzie miało jej przeznaczenie. Oznacza to, że inaczej będziemy traktować zakupioną nieruchomość, którą zamierzamy używać na potrzeby działalności jednostki, a inaczej, gdy kupujemy ją, by czerpać z tego zakupu korzyści finansowe. Te pierwsze nieruchomości będziemy traktować jako zwykłe środki trwałe. Natomiast nieruchomości nabyte w celu czerpania korzyści, przykładowo z przyrostu jej wartości lub czynszów, należy ewidencjonować jako inwestycje na koncie „Inwestycje w nieruchomości”. Takie postępowanie wynika z zasad ogólnych rachunkowości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości inwestycje w nieruchomości to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z:1) przyrostu wartości tych aktywów,2) uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub3) uzyskania innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej,a w szczególności te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych definicję nieruchomości inwestycyjnej znajdujemy w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości Nr 40. W świetle MSR nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy), którą właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszu lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka:1) nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, ani też2) nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności sprawą związaną z zakupem i posiadaniem takich nieruchomości jest sposób ich wyceny. Nieruchomości zaliczane do inwestycji mogą być wyceniane (nie rzadziej niż na dzień bilansowy) według: 1) zasad stosowanych do środków trwałych (określonych w art. 28 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości),2) ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości różnica polega na tym, że w przypadku gdy wycena nieruchomości zaliczonej do inwestycji następuje według zasad wyceny stosowanych do środków trwałych, obiekty należące do tej nieruchomości (np. kotłownia, winda) będą stanowić odrębne obiekty. Natomiast te same obiekty w przypadku wyceny nieruchomości według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej będą stanowić integralną część budynku. Sposób wyceny inwestycji w nieruchomości powinien być określony w polityce rachunkowości w Państwa firmie. W zasadzie z ujęciem początkowym nie powinno być problemów, gdyż zakupioną nieruchomość należy wprowadzić do ksiąg w cenie nabycia. Należy jednak pamiętać, że przyjęta kwota, po której wprowadzą Państwo nieruchomość do ksiąg rachunkowych, musi odzwierciedlać aktualną wartość na dzień przyjęcia. Nie można np. wprowadzić do ksiąg rachunkowych nieruchomości po cenie zakupu, jeżeli wartość, po jakiej została zakupiona, wynika z indywidualnych zapisów w umowie (wartość była zawyżona lub zaniżona). Jeśli taka sytuacja miałaby miejsce w Państwa firmie, to należałoby określić wartość godziwą tej nieruchomości na poziomie np. cen już będzie w przypadku wyceny na dzień bilansowy. Przy zastosowaniu zasad wyceny obowiązujących dla środków trwałych wartość początkową należy skorygować o odpisy amortyzacyjne, umorzeniowe lub też z tytułu trwałej utraty wartości. Natomiast aktualizując wycenę na dzień bilansowy, można się posłużyć wartością godziwą, która będzie stanowiła cenę rynkową. Należy jednak pamiętać, że wartość ta powinna odzwierciedlać cenę podobnej nieruchomości przy uwzględnieniu jej rodzaju, lokalizacji, stanu i przeznaczenia. Przy wycenie nieruchomości inwestycyjnych metodą rynkową międzynarodowe standardy zalecają jednostkom korzystanie z usług wykwalifikowanego to już zostało wcześniej zaznaczone, do ewidencji księgowej nieruchomości inwestycyjnych służy konto „Inwestycje w nieruchomości”. Na koncie tym dokonywana jest ewidencja zwiększeń stanu (przychodów), zwiększeń wartości początkowych oraz zmniejszeń stanu (rozchodów) nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Konto to może wykazywać tylko saldo debetowe, które wyraża stan inwestycji w stronie Wn tego konta ujmuje się:1) zakupione w celach inwestycyjnych nieruchomości - wprowadzone do ksiąg po cenie nabycia (konto przeciwstawne - „Rozliczenie zakupu niefinansowych aktywów trwałych”),2) koszty opłat notarialnych i wpisu do ksiąg wieczystych (konto przeciwstawne „Rozliczenie zakupu niefinansowych aktywów trwałych” lub „Rozrachunki z tytułu nabycia rzeczowych aktywów trwałych”),3) nieruchomości wytworzone we własnym zakresie do celów inwestycyjnych - wprowadzone do ksiąg po koszcie wytworzenia (konto przeciwstawne - „Środki trwałe w budowie”),4) nieruchomości inwestycyjne wniesione w formie aportów (konto przeciwstawne - „Kapitały/fundusze własne” lub „Rozrachunki z tytułu wkładów niepieniężnych na kapitał zakładowy”),5) przekwalifikowanie nieruchomości ze środków trwałych na inwestycje (równolegle przeniesienie umorzenia zapisem: Wn konto „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”/Ma konto „Umorzenie inwestycji w nieruchomości”) - konto przeciwstawne „Środki trwałe”.Na stronie Ma tego konta ujmuje się:1) sprzedaż nieruchomości zakwalifikowanej do inwestycji - wartość ewidencyjna netto (równolegle: przeniesienie umorzenia i odpisów aktualizacyjnych: Wn konto „Umorzenie inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości” oraz zarachowanie przychodu: Wn konto „Rozrachunki z tytułu zbycia rzeczowych aktywów trwałych”/Ma konto „Przychody ze sprzedaży i likwidacji niefinansowych składników aktywów trwałych”) - konto przeciwstawne „Pozostałe koszty operacyjne”,2) przekwalifikowanie nieruchomości z inwestycji do środków trwałych (równolegle przeniesienie umorzenia) - konto przeciwstawne „Środki trwałe”.Do konta syntetycznego „Inwestycje w nieruchomości” wymagane jest prowadzenie ewidencji analitycznej (szczegółowej). Ewidencja szczegółowa powinna być prowadzona według poszczególnych obiektów stanowiących odrębne nieruchomości. Powinna ona przede wszystkim umożliwiać ustalenie wartości początkowej poszczególnych nieruchomości inwestycyjnych, z uwzględnieniem ewentualnych ulepszeń. Umorzenie wartości inwestycji Ewidencja zmniejszeń wartości początkowych nieruchomości zaliczonych do inwestycji z tytułu systematycznych (planowych) odpisów amortyzacyjnych oraz odpisów aktualizujących w razie trwałej utraty przez nie wartości dokonywana jest na koncie „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”. Konto to może wykazywać wyłącznie saldo kredytowe, które oznacza wielkość dotychczasowego umorzenia inwestycji w nieruchomości oraz ewentualne obniżenie wartości początkowej w związku z dokonanymi odpisami aktualizującymi. Do konta „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości” powinna być prowadzona ewidencja analityczna (szczegółowa) w zakresie odpisów amortyzacyjnych oraz odpisów aktualizujących - według poszczególnych obiektów nieruchomości inwestycyjnych. Powinna ona przede wszystkim: 1) zapewnić ustalenie prawidłowej wysokości odpisów amortyzacyjnych dla celów bilansowych i podatkowych,2) umożliwiać ustalenie ewentualnych różnic spowodowanych stosowaniem odmiennych zasad amortyzacji dla celów bilansowych i podatkowych,3) umożliwiać kontrolę prawidłowości zaliczania odpisów amortyzacyjnych do właściwych okresów sprawozdawczych,4) dostarczać danych szczegółowych o odpisach aktualizujących wartość nieruchomości inwestycyjnych i ich pamiętać, że do ewidencji analitycznej prowadzonej do konta „Inwestycje w nieruchomości” powinna być dostosowana ewidencja analityczna w zakresie konta „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”. Saldo Ma konta „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”, odzwierciedlające sumę sald Ma kont analitycznych prowadzonych dla poszczególnych nieruchomości inwestycyjnych, pomniejsza wartość początkową nieruchomości inwestycyjnych stanowiącą saldo Wn konta „Inwestycje w nieruchomości”. Wynika to z obowiązku wykazywania w bilansie tych aktywów według wartości netto. Należy pamiętać, że koszty związane z bieżącym utrzymywaniem nieruchomości zaliczanych do inwestycji, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. b ustawy o rachunkowości, zalicza się w momencie poniesienia do pozostałych kosztów operacyjnych. Na tej samej podstawie zarówno pożytki z nieruchomości inwestycyjnych, jak i przychody ze zbycia tych nieruchomości zarachowywane są w księgach rachunkowych jednostki do pozostałych przychodów operacyjnych. Poniżej przedstawiono typowe księgowania, które ujmuje się na tym koncie, a które mogą się przydać Państwu w przyszłości. Mając na uwadze powyższe zasady, przykładowa ewidencja księgowa operacji związanych z inwestycją w nieruchomości może przebiegać następująco:1. Przyjęcie nieruchomości inwestycyjnej do ewidencji bilansowej według ceny zakupu (w cenie nabycia): Wn konto „Inwestycje w nieruchomości”/Ma konto „Pozostałe rozrachunki”.2. Nieruchomość inwestycyjna wytworzona we własnym zakresie - przyjęcie do ewidencji według kosztu wytworzenia: Wn konto „Inwestycje w nieruchomości”/Ma konto „Środki trwałe w budowie”.3. Przyjęcie nieruchomości inwestycyjnej wniesionej jako wkład rzeczowy na pokrycie kapitału podstawowego (zakładowego) lub jego podwyższenie: Wn konto „Inwestycje w nieruchomości”/Ma konto „Pozostałe rozrachunki” - gdy wniesienie musi nastąpić przed rejestracją kapitału w rejestrze sądowym, lub „Kapitał podstawowy” - gdy wniesienie powoduje równoczesne powstanie (wzrost) kapitału, np. w firmach osób fizycznych. Ewentualna nadwyżka wartości inwestycji nad wartością nominalną udziałów lub akcji (tzw. agio) księgowana jest na zwiększenie kapitału zapasowego Ma konto „Kapitał zapasowy”.4. Nieruchomość inwestycyjna nabyta w drodze zasiedzenia (przez jednostki inne niż przedsiębiorstwa państwowe) lub uzyskana w drodze darowizny: Wn konto „Inwestycje w nieruchomości”/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne”.5. Nieruchomość inwestycyjna przekwalifikowana ze środków trwałych:a) wartość początkowa: Wn konto „Inwestycje w nieruchomości”/Ma konto „Środki trwałe”,b) dotychczasowe umorzenie: Wn konto „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”/Ma konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”.6. Odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizujące, spowodowane trwałą utratą wartości nieruchomości inwestycyjnych: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”.Uwaga: Jeżeli odpis aktualizujący dotyczył nieruchomości inwestycyjnej objętej uprzednio aktualizacją wyceny, to odpis z tytułu trwałej utraty wartości pomniejsza różnicę netto z wyceny odniesioną na kapitał z aktualizacji wyceny (Wn konto „Kapitał z aktualizacji wyceny”), a ewentualna nadwyżka obecnego odpisu nad różnicą netto z wyceny obciąża konto „Pozostałe koszty operacyjne”.7. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości inwestycyjnej (np. remontów, podatków i opłat kosztowych, dozoru): Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto zespołu 1, 2, 3, 5, Przychody z nieruchomości inwestycyjnych (czynsze, przychód z tytułu sprzedaży): Wn konto „Pozostałe rozrachunki” (wartość ogółem brutto)/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne” (przychód netto) i Ma konto „Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu VAT należnego” (VAT należny). 9. Rozchód sprzedanej nieruchomości - wyksięgowanie z ewidencji bilansowej:a) wysokość dotychczasowych odpisów: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,b) nadwyżka wartości początkowej przekraczająca dotychczasowe odpisy: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”.10. Wniesienie jako wkładu do spółki - gdy nieruchomość inwestycyjna nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:a) wysokość dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,b) wartość początkowa przekraczająca dotychczasowe odpisy amortyzacyjne: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,c) wartość wkładu w cenie określonej w umowie (statucie) spółki: Wn konto „Długoterminowe aktywa finansowe”/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne”,d) przeniesienie różnicy między wartością rynkową wkładu (równą cenie określonej w umowie spółki) a niższą od niej wartością ewidencyjną (księgową) wkładu: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Kapitał z aktualizacji wyceny”, oraz równolegle korekta ceny nabycia udziałów (akcji) o dokonany odpis aktualizujący: Wn konto „Odpisy aktualizujące długoterminowe aktywa finansowe”/Ma konto „Długoterminowe aktywa finansowe”.11. Wniesienie jako wkładu do innej jednostki - gdy nieruchomość inwestycyjna stanowi przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część:a) nominalna wartość udziałów (akcji): Wn konto „Długoterminowe aktywa finansowe”/Ma konto „Pozostałe rozrachunki”,b) dotychczasowe odpisy amortyzacyjne przedmiotu wkładu: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,c) wartość początkowa przekraczająca dotychczasowe odpisy amortyzacyjne: Wn konto „Pozostałe rozrachunki”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”.Uwaga: Różnicę (saldo) powstałą na koncie „Pozostałe rozrachunki” przeksięgowuje się na konto „Odpisy aktualizujące długoterminowe aktywa finansowe”.12. Przekwalifikowanie nieruchomości z inwestycji do środków trwałych:a) wartość początkowa: Wn konto „Środki trwałe”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,b) dotychczasowe umorzenie: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”.13. Darowizna nieruchomości inwestycyjnej:a) wysokość dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,b) wartość początkowa przekraczająca dotychczasowe odpisy amortyzacyjne: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,c) ewentualny VAT należny: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu VAT należnego”.a) wysokość dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych: Wn konto „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,b) wartość początkowa przekraczająca dotychczasowe odpisy amortyzacyjne: Wn konto „Pozostałe koszty operacyjne”/Ma konto „Inwestycje w nieruchomości”,c) odzyski z likwidacji przyjęte do magazynu materiałów: Wn konto „Materiały”/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne”,d) odzyski odprzedane (z pominięciem magazynu) udokumentowane fakturą VAT: Wn konto „Pozostałe rozrachunki” (należność ogółem)/Ma konto „Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu VAT należnego” (VAT należny) i Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne” (wartość netto).- ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości ( z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z Międzynarodowy Standard Rachunkowości Nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”.Joanna Jesionowska Poniżej przykład biznes planu - to tylko przykład, ponieważ plan może mieć wiele "twarzy". Jeśli staramy się o środki unijne, środku z Urzędu Pracy na otwarcie własnej działalności gospodarczej, pamiętajmy, że taki (lub podobny) będzie od nas wymagany. I. INFORMACJE O JEDNOSTCE: 1. Informacje o firmie: a. Nazwa firmy (wymyślić nazwę firmy, może to być pojedyncze słowo, najlepiej żeby odzwierciedlało to czym się zajmujemy: nie nazwiemy np. zakładu "króliczek" jeśli zamierzamy handlować gwoździami) b. Siedziba i adres zakładu głównego............................................................(adres) c. Data rozpoczęcia działalności ............................................(konkretna data założenia firmy. Pamiętajmy, że każdy przedsiębiorca musi płacić składkę ZUS. Składka ZUS jest niepodzielna co oznacza, że obojętnie kiedy założymy działalność czy to pierwszego dnia miesiąca, czy ostatniego i tak będziemy musieli zapłacić 100%) d. Forma organizacyjno-prawna ............................................(czy jednoosobowa, czy może spółka czy coś innego?) e. Lokalizacja działalności gospodarczej ............................................ f. Przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej (wg PKD) ................................(każda firma musi mieć PKD, co to jest PKD i gdzie go szukać o tym przeczytamy tutaj ) 2. Źródła finansowania działalności gospodarczej: a. Udział środków działalności w planowaniu przedsięwzięciu ........................... zł., w tym: - finansowanych ... zł.; - rzeczowych ... zł.; w tym (wyszczególnić rodzaj wkładu rzeczowego z podaniem wartości) b. Udział środków obcych w planowanym przedsięwzięciu gospodarczym ( pożywki, kredyty) w tym: - kwota środków obcych: .......................... - ogólne przeznaczenie środków obcych: ........................................... - termin uruchomienia pożyczki ( kredytu) ................................................ - zabezpieczenie pożyczki ( kredytu) ........................................................ -spłata pożyczki - ilość i kwota rat, termin spłaty, proponowana karencja spłaty....................... II. SZCZEGÓŁOWA SPECYFIKACJA I HARMONOGRAM ZAKUPÓW FINANSOWANYCH ŚRODKAMI OBCYMI (POŻYCZKI, KREDYTY) Rodzaj wydatku Kwota brutto w zł. Planowany termin wydatku 1. Wydatki lokalowe: a. zakup/ wynajem lokalu (niepotrzebne skreślić) b. modernizacja lokalu ............................................ 2. Zakup środków trwałych i wyposażenia firmy (nazwa i typ) a. ............ b. ............ c. ............ 3. Zakupy pierwszej partii towarów handlowych i/lub surowców oraz materiałów produkcyjnych (podać dokładną specyfikacje) a. .............. b. .............. c. .............. 4. Pozostałe wydatki (zakup materiałów biurowych, wydatki reklamowe, Ubezpieczenie, usługi obce itp.) a. ............... b. ............... 5. Ogółem wydatki ..................... III. OPIS REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA GOSPODARCZEGO 1. Kiedy i na jakiej podstawie powstał pomysł przedsięwzięcia: .................................................. 2. Dokładna charakterystyka przedsięwzięcia: ........................................................................... 3. Harmonogram rozwoju firmy - należy podać terminy (np. rejestracji działalności zakończenia ewentualnych robót budowlanych lub remontowych rozpoczęcia działalności rynkowej, przyszłych inwestycji oraz roszczeń działalności w przyszłości itp.)............................................................. 4. Określenie realistycznych celów firmy (krótkoterminowych, ewentualnie średnio i długoterminowych) .................................................................................................................. IV. ANALIZA RYNKU 1. Portret typowego nabywcy (w przypadku nabywcy instytucjonalnego należy sporządzić - w formie załączników do analizy - opisową charakterystyka firmy lub organizacji) a. Typowy nabywca produktu (osoba fizyczna) oferowanego przez firmę : · Wiek od .......do ....... lat · Płeć ........................................... · Wykształcenie ............................. · Zawód ........................................ · Praca .......................................... · Stan cywilny ............................... · Dochód od ........... do ............zł. miesięcznie · Zainteresowania ........................... · Styl życia .................................... b. Charakterystyka zakupu produktu, którego dokonuje typowy nabywca (dotyczy produktu oferowanego przez firmę): · Gdzie produkt jest najczęściej kupowany .................................. · Jak często jest kupowany ......................................................... · Na kupno produktu konsument przeznacza miesięcznie /rocznie/ kwotę: od ......... do ........... zł. · Jakie gatunki /marki/ produktów kupuje typowy nabywca ...................................... · Jakimi kryteriami wyboru kieruje się nabywca (cena, jakość, wygoda zakupu, lojalność wobec firmy itp.) ......................... · Jak duże znaczenie posiada produkt dla nabywcy (artykuł pierwszej potrzeby, artykuł wyższego rzędu, dobro prestiżowe itp.) ............................................................................. · Dodatkowe informacje o nabywcy ...................................................... 2. Charakterystyka i analiza konkurencji. (Należy dokonać analizy firm konkurencyjnych wg podanych poniżej punktów, ze szczególnym uwzględnieniem ich słabych stron - one bowiem stwarzają przede wszystkim możliwość osiągnięcia sukcesu rynkowego) · Nazwa firmy konkurencyjnej .......................................................................................... · Adres firmy konkurencyjnej ............................................................................................. · Najważniejsze punkty, jakie oferuje firma konkurencyjna .................................................. a. jaki jest wybór tych produktów: - ile jest różnych modeli każdego produktu ............................................................... - rodzaje wykończenia (zwykłe, luksusowe) .............................................................. - jakość wykonania ............................................................ - dodatkowe wyposażenie sprzedawane za dopłatą ................................................. - opakowanie ...................................................................... b. Ceny produktów konkurenta w odniesieniu do przeciętnych cen rynkowych (należy podać w miarę możliwości wysokość ceny lub przedział cenowy) ............................................... c. Ceny produktów konkurenta w odniesieniu do ich jakości:.......................................... d. Jakie usługi towarzyszące oferuje firma konkurencyjna (płatne i bezpłatne) - gwarancja na produkt (długość gwarancji) ...................................................... - serwis gwarancyjny i pogwarancyjny ............................................................. - czy konkurent oferuje inne usługi, np., ........................................................... - dostaw towaru do domu ................................................................. - bezpłatna instalacja ................................................................... - inne ............................................................................. e. Czy firma konkurencyjna sprzedaje produkty identyczne lub podobne do Twoich; jeśli tak to podaj jakie: ............................................................................................................................. f. Zasięg oddziaływania konkurencyjnej firmy (osiedle, dzielnica, miasto, województwo, region, kraj): ...................................................................................................................................... g. W jaki sposób firma konkurencyjna przeprowadza dystrybucje swoich produktów (poprzez sieć własnych sklepów, poprzez sklepy pośredników, itp.): ................................................................ h. Jaki typ konsumenta obsługuje konkurencyjna firma (konsument wymagający luksusu, szukający niskiej ceny, podążający za modą, inny typ konsumenta): .................................................. i. Lokalizacja firmy /sklepu/ - gdzie jest położony (w centrum handlowym, na uboczu, przy jednej z głównych ulic, inne możliwości) ..................................................................................................................... - czy klienci mają wygodny dostęp do firmy /sklepu/............................................................. - czy jest dojazd komunikacją miejską (miejsca parkingowe).................................................. - jakie inne formy mają swoje siedziby /sklepy/ w sąsiedztwie; czy ich sąsiedztwo może przysporzyć dodatkowych klientów Twojej firmie ................................................................ - bezpośrednie otoczenie sklepu konkurenta - charakterystyka (uporządkowane, czyste, nowoczesne); czy przyciąga ono taki typ konsumentów, o jaki zabiega Twoja firma ................ j. Czas otwarcia firmy /sklepu/ (czy odpowiada zapotrzebowaniu konsumentów) ..................... k. Koszt utrzymania lokalu (wysoki, niski - przyczyny) .......................................................... l. Przepływ klientów - ruch w ciągu dnia (duży, średni, mały) .................................................... - o jakiej porze jest najwięcej klientów i dlaczego ....................................... m. Wnętrze firmy /sklepu/: - wystrój wnętrza firmy /sklepu/ (atrakcyjny, wnętrze zaniedbane)........................................... - powierzchnia (metraż, odpowiednia czy nieodpowiednia dla realizowanej działalności gospodarczej) ...................................................................................................................... - przestrzeń do wystawienia towarów /przyjmowania klienta/ ................................................... n. Wyprzedaże i zniżki cen: - w jakich miejscach konkurent zazwyczaj organizuje wyprzedaże o obniżki cen w swojej firmie /sklepie/ ............................................ o. Reklama konkurenta: - w jakich miesiącach roku firma najczęściej się reklamuje; czy zwiększa reklamę w jakimś okresie w ciągu roku .................................................................. - gdzie się reklamuje (radia, gazety, telewizja, reklama bezpośrednia, zewnętrzna, inne).............. - ile w przybliżeniu może kosztować ta reklama (jaki jest budżet konkurenta przeznaczony na reklamę) ................................................................................................................................ - co konkurent podkreśla w swoich reklamach (ceny, jakość, warunki obsługi klientów, inne) ...... p. Charakterystyka (z uzasadnieniem) bazy klientów konkurenta (czy jest duża lojalna, itp.).......... q. Znajomość firmy konkurencyjnej wśród konsumentów na rynku (renoma) ............................... r. Wielkość zasobów finansowych firmy konkurencyjnej (wielkość kapitału) ................................ 3. Wielkość potencjalnego rynku, na którym będzie działać Twoja firma: a. Opis rynku geograficznego w ramach, którego mieści się potencjalny rynek, na którym będzie funkcjonować Twoja firma: - województwo, miejscowość .......................................................................................... - liczba mieszkańców (ilość gospodarstw domowych) ........................................................ - średni wiek mieszkańców .............................................................................................. - warunki mieszkańców ludności (mieszkania, domy jednorodzinne itp.) ............................. - największe zakłady pracy w okolicy ............................................................................... - główne centra handlowe z oceną ruchu klientów .............................................................. - inne elementy charakterystyczne dla rynku geograficznego ................................................ b. Procentowy udział poszczególnych konkurentów w rynku (należy wypełnić dla największych firm konkurencyjnych działających na tym rynku): - udział firm - .................. % c. Docelowy udział Twojej firmy w rynku po pierwszym roku funkcjonowania - ...................% V. STRATEGIA MARKETINGOWA FIRMY · Sposób wejścia na rynek (założenie własnej firmy, spółka z innym przedsiębiorcą, który działa już na tym rynku, inne ewentualne rozwiązanie). Należy podać uzasadnienie dokonywanego wyboru ....................................................................................................................... · Termin wejścia na wybrany rynek (należy podać termin rozpoczęcia rynkowej działalności gospodarczej - dokonania pierwszej sprzedaży) .............................................................. ELEMENTY STRATEGII MARKETINGOWEJ FIRMY: 1. Produkt a. Wyszczególnienie podstawowych produktów /usług/, które zamierza sprzedawać: ................... b. Jakie modele produktu będziesz sprzedawać: ........................................................................ c. Jakie będzie wykończenie tych modeli (kolory, wyposażenie itp.): .......................................... d. Jaka będzie jakość oferowanych produktów w porównaniu z produktami konkurencji: ............. e. Jakie gwarancje zostaną udzielone nabywcom (w porównaniu z gwarancjami oferowanymi przez konkurencje): ......................................................................................................................... f. Jakie usługi towarzyszące zostaną zaoferowane nabywcom: .................................................... g. Inne ważne informacje o produktach firmy: .......................................................................... 2. Cena a. Cele jakie ma osiągnąć firma w ramach realizacji wybranej polityki cenowej (np. jak największy udział w rynku, jak największy zysk z każdej oddzielnej sprzedaży, image "taniej firmy", image "drogiej firmy") ................................................................................................................... b. Strategia cenowa realizowana w firmie (na jakim poziomie w porównaniu do cen konkurentów będą kształtować się ceny Twoich produktów) ......................................................................... c. Relacja cen produktów w porównaniu do ich jakości: ............................................................. d. Sposób ustalanie marży (zysku): .......................................................................................... e. Sposób ustalania cen na poszczególne produkty - w załączniku należy przedstawić kalkulację cen wybranych, najbardziej charakterystycznych dla Twojej oferty rynkowej, produktów lub/i usług (minimum 3) ......................................................................................................................... Produkt (usługa) Metoda wyznaczania ceny 1 ..................................................... ....................................................... 2 .................................................... ....................................................... 3 .................................................... ....................................................... f. Rabaty stosowane wobec odbiorców produktu .......................................................... 3. Dystrybucja a. Rodzaj stosowanej dystrybucji produktów firmy na rynek: ...................................... b. Lokalizacja firmy - należy uzasadnić wybór i podać rodzaj własności do lokalu (własny, wynajmowany, itp.) .................................................................. c. Wewnętrzny i zewnętrzny wygląd firmy - charakterystyka i uzasadnienie ........................................................................................................................................ d. Czy lokal/sklep ma przyciągnąć pożądany typ konsumentów (wystrój zewnętrzny, wnętrze, szyld oświetlenie, kolory ścian i wyposażenia, okna wystawowe, inne elementy - jakie) ........... 4. Promocja Plan działań promocyjnych firmy na okres: ................. 20 r. - .................... 20 r. (wszystkie informacje należy podać w rozbiciu na poszczególne miesiące) Planowane roczne przychody firmy: ..................................zł Roczny budżet promocyjny formy:.....................................zł Kolejne miesiące Planowane przychody Zakładany budżet Środek promocji Obszar oddziaływania promocji Cele jakie ma osiągnąć promocja ... Prognoza przychodów firmy na okres: ..................... 20 r. - ..................... 20 r (wszystkie informacje należy podać w rozbiciu na poszczególne miesiące) PROGNOZA PRZYCHODÓW FIRMY Kolejne miesiące Przewidywane wydarzenia na rynku mogące wpłynąć na wielkość sprzedaży firmy Metoda obliczenia poziomu przychodów miesięcznych Stopień realizacji założonej rocznej wielkości sprzedaży (w %) Całkowite przychody firmy w danym miesiącu (w zł.) · Całkowite przychody firmy na okres od ................. do .................... wynoszą ............. zł VII. TECHNICZNY PLAN DZIAŁANIA 1. Jakimi metodami będziesz wytwarzać produkty /usługi/ w swojej firmie (np. jeżeli masz działać w handlu jak zorganizujesz rozprowadzenie towarów na rynku). Opisz sposób produkcji - poszczególne fazy procesu produkcyjnego: sprzedaż lub świadczenie usług i ustal, czy będą one wystarczająco nowoczesne w porównaniu z metodami jakie stosują konkurenci ............................................................................................................................................. 2. Przedstaw dalszy rozwój swojej działalności gospodarczej w aspekcie unowocześnienia swojego produktu /usługi/ i rozszerzenia oferty rynkowej ................................................... 3. Określ możliwości produkcyjne w zależności od zdolności produkcyjnej /usługowej/ własnego aparatu usługowego, współpracy z innym firmami oraz możliwościami zaopatrzenia w surowce, materiały towary (wielkość produkcji powinna zabezpieczać ustaloną wielkość sprzedaży). Podaj możliwości produkcyjne /sprzedażowe/ początkowe oraz możliwości zwiększenia produkcji /sprzedaży/ w przyszłości ............................................. 4. Plan nakładów inwestycyjnych zaplanowanych do realizacji w pierwszych latach działalności gospodarczej. Należy podać rodzaj nakładu inwestycyjnego, termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, wartość nakładu oraz stawkę amortyzacyjną. Należy zaznaczyć jakie środki trwałe i wyposażenie będzie potrzebne do uruchomienia działalności i jej realizacji szczególnie w pierwszym roku działalności gospodarczej (dla środków trwałych należy podać ich wiek, stopień zużycia w % określić stan techniczny oraz ewentualne plany ich wymiany czy unowocześnienia wraz z kosztami). Należy określić także ich prawo własności (np. leasing, własność prywatna, umowa użyczenia, dzierżawa, najem); - budynki (lokal firmowy) .................................................. - maszyny .................................................. - narzędzia .................................................. - meble i sprzęt biurowy ................................................... - środki transportu ................................................... - inne ......................................................... 5. Czy na rynku istnieją odpowiednie źródła zaopatrzenia w środki trwałe, surowce, materiały i towary niezbędne do funkcjonowanie firmy? Czy są one łatwo dostępne; czy ich ceny mogą być negocjowalne; czy istnieją alternatywne źródła dostaw materiałów zaopatrzeniowych /towarów/? ............................................................................................................................................. Wyszczególnij potrzebne urządzenia, surowce, towary oraz dokonaj charakterystyki ich dostawców .................................................................................. 6. Jakie wymagania prawne i administracyjne trzeba spełnić przed podjęciem działalności w wybranej branży (niezbędne pozwolenia, atesty, szkolenia, itp.) Przedstawia działania jakie zostały podjęte na rzecz wymagań prawnych i administracyjnych związanych z zainicjowaniem działalności gospodarczej........................................................... 7. Zadania jakie przedsiębiorca zamierza podjąć z zakresu poprawy warunków pracy, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa oraz higieny pracy. Należy podać wysokość nakładów na w/w cele (miesięczne i roczne) .................................................... 1. Ilość pracowników ( poza właścicielem) niezbędna do prawidłowego funkcjonowania firmy ............................................................................................................................................. 2. Osoby współpracujące ................................................................ 3. Posiadane kwalifikacje i doświadczenie właściciela firmy i osób współpracujących (przydatne, konieczne w planowanej działalności gospodarczej)................................. 4. Planowana wielkość zatrudnienia w pierwszym roku działalności - stanowiska pracy zajmowanie przez pracowników ............................................................... - obowiązki i odpowiedzialności pracowników .......................................................................... - wymagane kwalifikacje zawodowe i umiejętności (konieczne, przydatne) ................................. 5. Usługi obce z jakich będzie korzystać firma (np. konsultacje prawne, prowadzenie księgowości) ................................... 6. System płac w firmie (pensje, prowizje, akord, wysokości najniższego i najwyższego wynagrodzenia) .................................................................................................................... · forma zatrudnienia pracowników (umowa o prace, umowa o dzieło, umowa zlecenie) ........... 7. Wysokość składek na ubezpieczenia społeczne (ZUS), Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych z tytułu zatrudnienia pracowników (należy podać kwotę miesięczną oraz kwotę roczną dla zatrudnionych pracowników) ........................ 8. Wysokość składek na ubezpieczenia społeczne (ZUS) i Fundusz Pracy opłacanych przez właściciela firmy za siebie oraz osoby współpracujące (należy podać kwotę miesięcznie oraz przewidywaną kwotę roczną) ..................................................................................... 9. Inne sposoby motywowania pracowników w firmie (dodatkowe urlopy i nagrody, specjalistycznie szkolenia itp.) ................................................................................... Część I: KAPITAŁ POTRZEBNY DO URUCHOMIENIA PRZEDSIĘWZIĘCIA W tej części planu finansowego należy uwzględnić zarówno wydatki sfinansowane własnymi środkami finansowanymi jak i środkami pochodzącymi z innego źródła (np. pożyczki, kredyty) 1. Koszty początkowe (należy wymienić wszystkie przewidywane wydatki związane z uruchomieniem przedsięwzięcia, a więc niezbędne do rozpoczęcia działalności) a. Koszty założenia i rejestracji firmy .......................... b. Wydatki na środki obrotowe ........................... - zakup surowców, materiałów - zakup towarów handlowych - zakup materiałów biurowych c. wydatki na środki trwałe i wyposażenie firmy .................... - nieruchomości (zakup lub wynajem) - maszyny i urządzenia (produkcja, handel, usługi) d. Wydatki związane z remontem, adaptacją lokalu firmy ...................... · Razem: koszty początkowe ......................... 2. Koszty poniesione w pierwszym miesiącu działalności a. wydatki związane ze sprzedażą: ......................... - zakupy surowców, materiałów, towarów, itp. b. wydatki administracyjne........................... - wynagrodzenia pracowników - świadczenia na rzecz pracowników (ZUS) - wydatki na ubezpieczenie społecznie właściciela (ZUS) - wydatki związane z obsługą biurową firmy - podatki lokalne (od nieruchomości, środków transportu) - koszty naprawy środków trwałych - rata leasingowa/dzierżawa - ubezpieczenie majątkowe c. wydatki na obsługę zadłużenia (pożyczki, kredyty)............................ · Razem: koszty działalności w pierwszym miesiącu .................................. 3. Kapitał potrzebny do uruchomienia działalności ................... - koszty początkowe ( suma pkt. 1) .............................. - koszty pierwszego miesiąca działalności ( suma pkt. 2)........................... - rezerwa: 10%-15% (suma kosztów z pkt. 1 i pkt. 2).................................. · RAZEM : POTRZEBNY KAPITAŁ: ...................................... Otrzymana kwota kapitału niezbędnego do uruchomienia przedsięwzięcia powinna znajdować pokrycie w środkach własnych jakimi dysponuje osoba wypełniająca biznesplan, środkach uzyskanych ze sprzedaży w pierwszym miesiącu działalności oraz środkach uzyskanych ze źródeł obcych (pożyczek ,kredytów) Część II: ANALIZA FINANSOWA – BILANS NA DZIEŃ OTWARCIA Aktywa Pasywa Wyszczególnienie Suma Wyszczególnienie Suma 1. Aktywa trwałe: -Wartości niematerialne i prawne -Środki trwałe: grunty, budynki i budowne, środki transportu -Długotrwałe aktywa finansowe 2. Aktywa obrotowe: -zapasy materiałów, produktów i towarów -krótkoterminowe aktywa finansowe -środki pieniężne w kasie -środki pieniężne w banku 1. Kapitały własne (właściciela) 2. Zobowiązania długoterminowe: -kredyty na pow. 1 rok -pożyczki na pow. 1 rok 3. Zobowiązania krótkoterminowe: -kredyty krótkoterminowe -pożyczki krótkoterminowe RAZEM AKTYWA ........................ RAZEM PASYWA ....................... · bilans otwarcia powinien uwzględniać zakupy (w tym ze środków z pożyczki i kredytu dokonane przez przedsiębiorcę w celu rozpoczęcia działalności gospodarcze) Część III: ZESTAWIENIE STRAT I ZYSKÓW - RACHUNEK WYNIKÓW DLA PIERWSZEGO ROKU DZIAŁALNOŚCI FIRMY 1. PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ ........................... 2. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ ................................... - zakupy surowców, materiałów produkcyjnych - zakupy towarów handlowych - wynagrodzenia pracowników - świadczenia na rzecz pracowników (ZUS, FG,FGŚP) - wydatki związane z obsługa biurową firmy - ubezpieczenia majątkowe - odsetki z tytułu zadłużeń (pożyczki, kredyty) - pozostałe koszty ( należy wyszczególnić) 3. ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ [1 minus 2] ............................... 4. UBEZPIECZNIA SPOŁECZNE (ZUS) WŁAŚCICIELA ........................... 5 PODSTAWA OPODATKOWANIA [3 minus 4] .............................. 6. PODATEK DOCHODOWY .................................. 7. ZYSK NETTO [5 MINUS 6] ................................ 8. SPŁATA ZADŁUŻENIA ( BEZ ODSETEK) ............................. 9 ZYSK ROZPORZĄDZALNY (POZOSTAŁY) [7 minus 8] ................................... A: Należy określić rodzaj opodatkowania działalności gospodarczej oraz sposób ewidencji księgowej. Proszę uzasadnić wybór. b. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych c. opodatkowanie na zasadach ogólnych Część IV: DOCHÓD DO ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU Należy podać dane dla okresu pierwszego roku działalności gospodarczej (wszystkie dane dotyczą okresu rocznego): A: Zysk rozporządzalny (zysk netto pomniejszony o spłatę zadłużenia) ........................... B: Kapitał właściciela (suma zainwestowana w firmę z wyłączeniem środków uzyskanych z obcych źródeł) ................. C: Wynagrodzenie alternatywne (wynagrodzenie, jakie mógłby otrzymać właściciel pracujący gdzie indziej zamiast we własnej firmie) ................................ D: Zysk alternatywny - zysk jaki można uzyskać inwestując sumę kapitału (podaną w punkcie B) w inne do realizacji przedsięwzięcia gospodarcze (ewentualnie zysk alternatywny można porównać do terminowej lokaty bankowej) .............................. Odpowiednie dane należy podać do wzoru: Dochód od ................ zysk rozporządzalny minus wynagrodzenie właściciela zainwestowanego =--------------------------------------------------------------------- x 100 kapitału kapitał właściciela Dochód od .................zł. minus .................zł. zainwestowanego= ------------------------------------------------ x 100 - ..................% kapitału ............. zł Otrzymany wynik (wartość wyrażoną w % należy przeliczyć na zł.) należy porównać z wielkością zapisaną w punkcie D. Jeśli dochodów od zainwestowanego kapitału jest wyższy od zysku możliwego do realizacji gdzie indziej lub odsetek bankowych – rozważany projekt jest nieopłacalny. ZYSK ALTERNETYWNY ........................................... zł. DOCHÓD Z ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU ........................................... zł. Część V: PRÓG RENTOWNOŚCI (BEP) Próg rentowności (BEP) – minimalna wartość sprzedaży i ilość sprzedaży jaką należy osiągnąć, aby poniesione pierwotnie nakłady inwestycyjne – wyrażone przez koszty stałe – zwróciły się. JK – koszty zmienne w przeliczeniu na jednostkę towaru Próg rentowności produkcji wg wartości - minimalna wartość sprzedaży BEP = 1. Podaj rok i miesiąc w którym zwrócą Ci się całkowite koszty (Przychód = Koszty)...................... 2. Podaj wartość przychodów całkowitych, przy których nastąpi ich zrównanie z poniesionymi kosztami całkowitymi ......... Część VI: PRZEPŁYW GOTÓWKI W FIRMIE Należy ustalić budżet gotówki dla firmy, dla każdego z 12 miesięcy. Bilans końcowy jednego miesiąca jest bilansem początkowym kolejnego. Jeżeli bilans dla któregoś miesiąca będzie ujemny powinieneś się na ten okres postarać o dodatkowe fundusze dla firmy np. kredyt. WYSZCZEGÓLNIENIE Poszczególne miesiące I II III .... XI XII 1. Przewidywane wpływy Gotówka: czyli bilans otwarcia Dodać: Przewidywane wpływy RAZEM GOTÓWKA W FIRMIE 2. Przewidywane wydatki zakupy wynagrodzenia wydatki biurowe reklama ...... podatki Rezerwa bilansu na dany miesiąc (10% bilansu otwarcia) RAZEM WYDATKI GOTÓWKI OGÓŁEM 3. Bilans końca miesiąca (1 – 2) Nadwyżka wpływów nad wydatkami Nadwyżka wydatków nad gotówką Ryzykowna inwestycja w najem 4 października 2017 W ocenie Barbary Bugaj z firmy Cenatorium, do końca 2018 roku inwestowanie w mieszkanie nadal będzie opłacalne. Jednak później prawdopodobnie wzrosną stopy procentowe, a... Zakup nieruchomości pod wynajem to jeden z lepszych sposobów na inwestowanie. Wysokie stopy zwrotu, stabilny rynek oraz niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, dają niemal stuprocentową gwarancję sukcesu. Zobaczmy, jak kupować nieruchomości pod wynajem. Lokalizacja to podstawa Przy wyborze nieruchomości pod wynajem kluczowe znaczenie ma jej lokalizacja. Jeśli planujemy wynajmować mieszkanie studentom, to najlepiej szukać mieszkań w okolicy wyższych uczelni. Jeśli chcemy wynajmować mieszkania rodzinom z dziećmi, to warto wybierać mieszkania na starych osiedlach, gdzie jest dużo zieleni, dobra infrastruktura edukacyjna i handlowa. W obu przypadkach ważny jest również dostęp do komunikacji zbiorowej. Liczba pomieszczeń Jak dowiedzieliśmy się odwiedzając biuro nieruchomości w Warszawie, jedną z bardziej istotnych kwestii jest liczba pomieszczeń. Tutaj znów wiele zależy od tego, komu chcemy wynająć mieszkanie. Jeśli ma to być rodzina z dziećmi, to salon otwarty na kuchnię nie będzie im przeszkadzał. Jeśli jednak w mieszkaniu mają zamieszkać studenci lub osoby pracujące, to lepiej wybrać mieszkanie z zamkniętą kuchnią, by każdy ze współlokatorów mógł zachować prywatność. Własne gusty, potrzeby i oczekiwania Przy poszukiwaniu mieszkania na wynajem ostatnią rzeczą, którą powinniśmy brać pod uwagę są nasze subiektywne wrażenia estetyczne dotyczące danego mieszkania. Nie możemy na takie mieszkanie patrzeć przez pryzmat własnych przyzwyczajeń i potrzeb, bo mogą być one zupełnie odmienne od tego, czego oczekują osoby szukające mieszkania do wynajęcia. I choć może się wydawać, że 4 piętro bez windy, to zły pomysł, to młodzi ludzie wcale nie uznają tego za wadę, jeśli mieszkanie będzie blisko uczelni czy centrum miasta. Schowajmy zatem własne potrzeby do szuflady. Stopa zwrotu Przy zakupie nieruchomości na wynajem nie możemy oczywiście pominąć stopy zwrotu. I to właśnie to kryterium powinno być najważniejsze przy wyborze tej jednej z kilku propozycji. Warto wybrać takie mieszkanie, dla którego oczekiwana stopa zwrotu będzie najwyższa. A przy dwóch porównywalnych stawkach warto wybrać to mieszkanie, które ma szansę więcej zyskać na wartości.

biznes plan zakup nieruchomości pod wynajem